Die Ermittlung bzw. die Berechnung der Wohnfläche kann derzeit unter Verwendung der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder der DIN 277 erfolgen.

Zu beachten ist, dass die Ergebnisse, je nach verwendeter Berechnungsmethode bisweilen stark differieren können.

Im  preisgebundenen, d.h. öffentlich geförderten Wohnraum (z.B. Sozialwohnraum) darf nur die Berechnungsgrundlage nach der„Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) angewandt werden.



WoFIV oder DIN 277 ?

Da die Wohnflächenverordnung für den preisfreien Wohnraum nicht bindend ist, hat der Vermieter die Möglichkeit der Wahl zwischen der Berechnungsmethodik nach DIN-Norm 277 und Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Ist im Mietvertrag eine konkrete Angabe zur Berechnungsmethode der vereinbarten Wohnfläche erfolgt, ist diese für die Mietparteien maßgeblich.

Für den Fall, dass sich im Mietvertrag keine Angabe zur Berechnungsgrundlage der Wohnfläche der Mietsache finden sollte, gilt nach ständiger Rechtsprechung automatisch die Methode nach der Wohnflächenverordnung (Siehe: BGH-Urteile vom 22.04.2009 zum AZ: VIII ZR 86/08 und vom 08.07.2009 zum AZ: VIII ZR 205/08).



In der Regel findet bei der Ermittlung von Wohnflächen diese Methode der Flächenberechnung ihren Einsatz.

Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, müssen die Vorschriften dieser Verordnung angewendet werden.

Die WoFIV gilt seit 01.01.2004 und hat die bis dato gültige II. Berechnungsverordnung abgelöst.

Wichtigste Neuerungen verglichen mit der II. BV sind:

Die WoFIV gilt seit 01.01.2004 und hat die bis dato gültige II. Berechnungsverordnung abgelöst.

Wichtigste Neuerungen verglichen mit der II. BV sind:

• Terrassen, Balkone und Loggien werden mit 25% angerechnet, höchstens mit 50%, abhängig von ihrer Qualität (Lage, Verarbeitung) und muß im Einzelfall entschieden werden

• Anrechnung von Wintergärten

- unbeheizt: 50%
- beheizt: 100%

• der pauschale Abzug für Putz (3%) entfällt

• der pauschale Abzug für Gebäude mit nur einer Wohnung entfällt

• Berücksichtigung der Grundflächen von Schornsteinen, freistehenden Säulen und Pfeilern etc.

• Flächen unter Treppen werden abgestuft berücksichtigt

- bis 1m Höhe: 0%
- 1m bis 2m Höhe: 50%
- ab 2m Höhe: 100%



Für den nicht öffentlich geförderten Wohnraum kann auch die Berechnungsmethode der DIN 277 angewandt werden.

Die nach DIN 277 berechneten Flächen bilden die Grundlage zur Ermittlung der „Kosten im Hochbau nach DIN 276“



Bei Anwendung der DIN 277 werden sämtliche Grundflächen in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen unterteilt.

Dabei gelten Terassen, Balkone sowie Loggien und Dachgärten voll als Nutzfläche, werden aber seperat aufgelistet. Das gleiche gilt bei Flächen unter Dachschrägen.